Location immobilière : les droits et devoirs du locataire
Quels sont les droits dont dispose un locataire ?
Rendez-vous est pris et vous allez prochainement signer votre bail pour 9 ou 12 mois (étudiant, meublé) ou 3 ans (contrat de bail à usage d'habitation) ou vous avez déjà reçu en main propre votre première quittance de loyer, voici les principaux droits que vous donne la signature de ce contrat entre le propriétaire-bailleur et vous, locataire en résidence principale.
Le droit à un logement décent
Avant toute chose, vous avez le droit à un logement décent. Qu’est-ce qu’un logement décent ? C’est un logement qui satisfait 6 critères cumulatifs c’est-à-dire que si un seul de ces 6 critères n’est pas rempli, l’appartement ou la maison ne peut faire l’objet d’une location :
- une surface habitable d’au moins 9 m2 au sol et une hauteur sous plafond a minima de 2,20 m ;
- un logement ne présentant pas de risque pour la santé du locataire (absence de plomb, d’amiante…) ;
- un logement ne présentant pas de risque pour la sécurité physique de son occupant (gros œuvre, clos et couvert, éléments de sécurité présents -détecteur de fumée, garde-corps...-, réseaux, aérations, éclairement et ouvrant dans les pièces principales du logement (séjour, chambre…) ;
- un logement doté d’équipements (chauffage, eau potable avec débit suffisant, évacuation des eaux ménagères, pas de refoulement) et une cuisine raccordée à l’eau chaude et l’eau froide, avec évacuation des eaux usées et l’espace pour accueillir un équipement de cuisson ;
- un logement sans présence d’animaux nuisibles ;
- un logement consommant moins de 450 kWh d’énergie finale par m2 si vous avez signé, renouvelé ou reconduit tacitement votre bail entre 2023 et 2024. À compter de 2025 (classe A à F), 2028 (classe A à E) et 2034 (classe A à D), seuls les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) satisfera aux critères de performance énergétique en vigueur pourront être loués excluant du marché de la location, les « passoires énergétiques ».
Un droit de jouissance exclusive de votre appartement ou maison
Vous bénéficiez également d’un droit de jouissance exclusive du bien loué en respectant les règles fixées dans le bail, le règlement de la copropriété si le logement loué en fait partie et plus généralement la tranquillité du voisinage. À ce titre, le propriétaire ou son représentant, même s’il a conservé un double des clés, ne peut entrer dans le logement sans votre accord préalable, il devra prendre rendez-vous dans certaines conditions. En outre, il ne pourra pas vous interdire la présence d'un animal de compagnie.
Une protection contre les augmentations de loyers abusives
Le propriétaire ou le gestionnaire location de l’agence immobilière peut procéder à la révision du loyer 1 fois par an, hors charge, si le bail le mentionne en appliquant l’indice de référence des loyers (IRL). Si l’appartement ou la maison que vous louez se trouve en zone tendue des règles spécifiques conditionnent cette augmentation soumise à encadrement des loyers.
Le remboursement du dépôt de garantie
Selon la nature de votre location, nue (bail de 3 ans)* ou meublée (bail de 9 mois ou 1 an)**, le montant de votre dépôt de garantie s’élèvera à 1 mois de loyer* et jusqu’à 2 mois** du montant du loyer hors charge. Ce dépôt de garantie ou caution locative sera encaissé par le bailleur ou son représentant lors de la signature du bail. À la remise des clés du locataire en main propre au propriétaire ou son représentant, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie devra vous être restitué sous 1 mois ; si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie vous sera restitué sous 2 mois avec une retenue éventuelle selon les réparations engagées (devis et facture à produire, coefficient de vétusté applicable…).
Quelles sont les obligations légales du locataire (en location vide ou meublée) envers son propriétaire ?
En contrepartie de ces différents droits, le locataire a aussi des obligations ou des devoirs envers son bailleur notifiés dans le bail ou contrat de location.
Le paiement du loyer et des charges au bailleur
En signant votre contrat de location, vous vous engagez en tant que locataire à régler le loyer de votre résidence principale selon des modalités de règlement et à la date indiquée sur le bail. Attention : si vous réglez à plusieurs reprises en retard, le propriétaire ou son représentant est en droit de ne pas renouveler le bail. En cas de non-règlement ou paiement partiel de vos loyers et charges, vous vous exposez à un risque de résiliation du bail ou d'expulsion par le propriétaire.
La souscription à une assurance habitation
Au moment de la remise des clés et de l’état des lieux d’entrée du logement loué (et une fois par an à date anniversaire du bail), le propriétaire ou le gestionnaire location vous demandera de produire une attestation d’assurance habitation du bien immobilier (notamment contre les dégâts des eaux, etc.).
Une utilisation raisonnable du bien immobilier loué
La contrepartie du droit à la jouissance exclusive est l’obligation de le faire dans le respect du bien immobilier loué (non-dégradation), de la tranquillité du voisinage (attention aux nuisances sonores) et de la copropriété si le bien loué y est soumis. Vous vous posez la question de sous-louer votre bien lors d’une période d’absence : ceci ne peut être envisagé qu’avec l’autorisation écrite de sous-location de votre propriétaire ou son représentant.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
Pendant toute la durée de votre location, le locataire doit procéder à l’entretien courant du logement ou à de petites réparations (changement de joints, raccords de peinture, de papier peint...) ou faire réaliser ces réparations locatives par un professionnel (entretien annuel de la chaudière par exemple) pour maintenir le logement en bon état. La liste des réparations locatives les plus fréquentes ou le mode d’emploi de l’état des lieux de sortie pour récupérer la totalité de votre dépôt de garantie peuvent vous guider.