Le marché immobilier de l'ancien.
Le contexte économique a favorablement évolué depuis le début de l’année. Les taux de crédits immobiliers reculent régulièrement pour revenir en septembre à 3,5% sur 20 ans (et 3,2% pour les meilleurs dossiers) après avoir atteint des sommets à 4,35% en fin d’année dernière. Ce qui permet de redonner du pouvoir d’achat aux acquéreurs d’autant plus que l’inflation est passée de 6,14% en février 2023 à 2,1% en juin 2024. Que s’est-il passé en France depuis janvier ?
Sur les neuf premiers mois de l’année, le marché s’autorégule et atterrit en douceur
En France, sur cette période, les volumes des ventes n’ont baissé que de 1,6% pour les maisons et de 3,1% pour les appartements malgré un recul des prix respectivement de 5% (2 477€ du m²) et de 2,2% (4 094€ du m²).
Les délais de vente continuent de s’allonger pour atteindre 98 jours pour les maisons (+9 jours) et 96 jours pour les appartements (+7 jours).
Les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale (66,8%), quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif continuent de baisser pour ne représenter que 25,6% contre 30,6% en 2022.
Depuis deux ans, la région parisienne a largement contribué à la baisse du marché. Ce n’est plus le cas aujourd’hui car, sur les neuf premiers mois de l’année, les ventes n’ont baissé que de 1,2% à Paris et en Île-de-France (hors Paris), respectivement de 3,4% pour les maisons et de 4,5% pour les appartements. Dans la région parisienne, la baisse des volumes à deux chiffres, observée ces dernières années, est révolue.
À Paris, le marché a purgé ses excès
À Paris, les volumes des ventes se stabilisent à -1,2% contre une baisse de 12,9% en 2023 grâce à une baisse des prix qui s’est poursuivie avec un recul de 6,1%. Sur les neuf premiers mois de l’année, le prix moyen au m² s’établit à 9 286€ du m². Nous restons durablement en dessous des 10 000€ le m² et pour autant le seuil des 9 000€ le m² ne sera pas dépassé.
Le prix moyen d’une acquisition est 444 516€ soit une baisse de 8% alors que la superficie moyenne est quasi stable à 48,8 m² (+0,5m²). Quant aux délais de vente, ils sont en léger repli à 92 jours (-1 jour), toujours très loin des 44 jours observés en 2011.
Seulement 27% des ventes sont effectuées à des fins d'investissement (-3,9%), bien en deçà des 32,5% observés en 2021. Paris, qui faisait souvent figure d’exception par le passé, se retrouve maintenant au niveau de la moyenne nationale.
En ÎIe-de-France, la baisse des prix continue et certains départements voient (enfin) leurs volumes repartir à la hausse
La région parisienne a été la plus impactée par le retournement du marché. Aujourd’hui, après avoir fortement corrigé aussi bien sur ses volumes que sur ses prix, elle retrouve une activité en accord avec la moyenne nationale.
Les prix au m² reculent de -6,2% pour les maisons et -4,6% pour les appartements pour se fixer respectivement à 3 490€ et 4 332€ le m² en moyenne. Cette baisse continue permet aux volumes de ne baisser que de 3,4% pour les maisons et de 4,5% pour les appartements, loin des baisses à deux chiffres observées en 2023.
Les délais de vente continuent de progresser pour s’établir à 98 jours pour les appartements (+13 jours) et 94 jours pour les maisons (+9 jours), preuve que les acquéreurs ont toujours la main sur ce secteur.
Tous les départements franciliens voient leurs prix reculer aussi bien pour les maisons que pour les appartements mais dans des proportions variables. Les plus fortes baisses observées pour les maisons sont de -10,6% dans les Yvelines, de -9,6% dans le Val-de-Marne et de -7,4% dans les Hauts-de-Seine. Pour les appartements, c’est dans les Yvelines (-9,7%), le Val de-Marne (-8,9%) et le Val-d’Oise (-7,4%) que le recul est le plus prononcé.
Dans les Hauts-de-Seine, les volumes des ventes progressent aussi bien pour les maisons (+3,9%) que pour les appartements (+7%). C’est aussi le cas pour les maisons dans le Val-de Marne (+16,4%) et en Seine-Saint-Denis (+4,8%).
Quatre régions retrouvent un marché dynamique depuis le début de l’année
En 2023, toutes les régions connaissaient une baisse d’activité comprise entre -5,6% pour la Bourgogne-Franche-Comté et -21,6% en Normandie. Cinq régions subissaient même une baisse supérieure à -15%.
Depuis le début de l’année, les régions, même si chacune évolue différemment, connaissent un retour au calme voire du dynamisme pour quatre d’entre elles : Nouvelle Aquitaine (+5,6%), Occitanie (+ 5,4%), Centre-Val de Loire (+3,3%) et Normandie (+1%).
Cinq régions voient leurs volumes de ventes reculer de moins de 6% : Bourgogne-Franche-Comté (-0,4%), Hauts-de-France (-1,7%), Grand Est (-2,7%), Île-de-France (-4%) et PACA (-4,1%).
En revanche, on observe un recul du marché plus prononcé avec -7% pour Auvergne-Rhône-Alpes et -10,5% pour les Pays de la Loire.
La baisse des prix a bien eu lieu
En deux ans, les prix ont reculé en France de 12,6% pour les appartements et de 12% pour les maisons. Cette baisse était nécessaire pour purger les excès du passé et compenser les hausses conjuguées des prix, des taux d’intérêt et du coût de la vie.
À Paris cette baisse est de 9,9%. L’Île-de-France, qui avait connu une hausse importante des prix, post covid, subit une correction encore plus forte avec -21,7% pour les maisons et -19,1% pour les appartements.
Depuis l’été 2022, quasiment toutes les régions voient également leurs prix baisser, même si ce recul n’est pas homogène.
Les corrections les plus fortes sont de : -18,9% en Centre-Val de Loire, -18,3% dans les Hauts de-France, -11,9% en Nouvelle-Aquitaine, -9,1% en Bourgogne-Franche-Comté, -8,2% en Bretagne, -7,4% en Auvergne-Rhône-Alpes et -6,9% dans le Grand Est. Certaines régions sont stables comme les Pays de la Loire (-0,9%) ou l’Occitanie (-0,1%).
Et seules deux régions voient leurs prix progresser sur cette période : la Normandie (+2,7%) et surtout la région Provence-Alpes-Côte d’Azur avec une hausse de 5,6%.
L’appétence des Français pour le logement est toujours aussi forte
On relève sur notre site Century21.fr, 71 401 489 consultations de biens sur les neuf premiers mois de 2024 contre 54 305 517 sur la même période en 2023, soit une hausse d’environ 76% !
Cela démontre la préférence des Français pour l’investissement immobilier plutôt que dans d’autres placements comme le livret A au moment d’ailleurs où l’on annonce la baisse de sa rémunération.
Après avoir été en surchauffe, avec plus de 1,2 million de ventes en 2021, le marché de l’immobilier ancien s’autorégule. Les prix ont fortement reculé. Les acquéreurs prennent plus de temps à concrétiser leur projet, cependant cette année, le marché atteindra quasiment les 800 000 transactions, ce qui était, rappelons-le, un record en 2016…
La prise de conscience du Gouvernement de la gravité de la crise du logement qui impacte tous les secteurs semble enfin réelle. La nomination de Valérie Létard au titre de Ministre de plein exercice en charge du logement est un signal positif tout comme sa connaissance fine du secteur.
Le marché de l’immobilier a besoin de sérénité et de visibilité. Il serait d'ailleurs souhaitable qu’il se stabilise durablement autour de 850 000 à 900 000 ventes, avec des taux de crédit avoisinant les 3%.
Je précise que, contrairement à une idée répandue, la baisse historique des taux a davantage bénéficié aux vendeurs qu'aux acheteurs !
Aujourd’hui, si les conditions économiques restent les mêmes (tendance à la baisse des taux de crédit et taux d’inflation en net recul), le marché devrait retrouver un peu de dynamisme sur cette fin d’année et de manière encore plus marquée en 2025. Cela sera possible mais à une seule condition : il faut que les vendeurs gardent raison et n’augmentent pas leur prix s’ils veulent vraiment vendre.